부동산은 동산과 달리 누가 이것을 점유하고 있는지 알기가 어렵습니다. 그래서 나라에서는 등기부라는 공적인 장부를 만들어 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하도록 하여 일반인도 확인가능하게 공시하는 것입니다. 이것이 바로 부동산등기제도입니다.
누구나 등기기록을 열람 및 발급가능합니다. 등기부등본에는 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 확인해 볼 수 있습니다. 부동산에 대한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위해서는 등기가 되어야만 그 효력이 발생합니다.
<등기부>
등기부는 '토지등기부'와 '건물등기부' 2종으로 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부말합니다.
<등기부의 구성>
등기용지는 표제부, 갑구, 을구 등으로 구성되어 있습니다. 그러나 을구에 기재된 사항이 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때는 등기사항증명서 발급 시 을구를 제외한 표제부 및 갑구만 표시되어 발급됩니다.
| 표제부 | 부동산의 소재지와 그 내용을 표시 |
| 갑 구 | 소유권에 관한 권리를 표시 |
| 을 구 | 소유권 이외의 권리를 표시 |
1. 표제부
토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재합니다. 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 애한 면적 변경도 표제부에 기재합니다.
토지표제부
| 표시번호 | 등기한 순서를 표시합니다. |
| 접 수 | 등기신청서를 접수한 날짜를 표시 |
| 소재지번 | 토지가 위치하고 있는 토지의 소재지를 표시 |
| 지 목 | 토지의 사용목적(대지,임야,전, 공장용지, 도로, 하천 등)을 표시 |
| 면 적 | 토지의 전체 면적을 표시 |
| 등기원인 및 기타사항 | 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번 변경 등의 사항을 표시 |
건물표제부
| 표시번호 | 등기한 순서를 표시합니다. |
| 접 수 | 등기신청서를 접수한 날짜를 표시 |
| 소재지번 및 건물번호 | 건물이 위치하고 있는 소재지 및 건물번호를 표시 |
| 건물내역 | 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시 |
| 등기원인 및 기타사항 | 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번 변경 등의 사항을 표시 |
집합건물 표제부
| 1동 건물의 표시 | 집합건물 1동 건물의 표시 |
| 대지권의 목적인 토지의 표시 | 집합건물이 속한 토지 즉 대지권의 목적인 토지에 대한 표시 |
| 전유부분의 건물의 표시 | 집합건물에 속한 한 세대에 대한건물의 표시 |
| 대지권의 표시 | 집합건물이 속한 대지 중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시 |
2. 갑구_소유권에 관한 사항을 기재합니다.
소유권에 대한 가등기, 압류, 경매개시결정 등기, 예고등기(소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고), 가처분등기(소유자의 처분을 금지) 등이 모두 갑구에 표시할 사항입니다. 또한 이러한 권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 갑구에 기재합니다. 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기는 소유권보존 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다.
| 순위번호 | 등기한 순서를 표시합니다. 순위번호에 의해 갑구 사항란의 권리간에 우선순위가 정해집니다 |
| 등기목적 | 등기의 내용 또는 종류를 표시(소유권보존, 소유권이전 등) |
| 접 수 | 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시 |
| 등기원인 | 등기의 원인 및 원인 일자를 표시(매매, 설정, 계약, 해지 등) |
| 권리자 및 기타사항 | 부동산의 권리자 및 기타 권리사항 표시(소유권이전시 거래가액 또는 매매목록번호 기재) |
갑구에서 유의해야 할 사항
| 처분제한등기 | 압류, 가압류: 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류 가압류 한 경우 경매개시결정: 경매절차가 진행되고 있음을 의미 가처분: 소유권이전등기 청구권을 확보하거나 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승고판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소 될 가능성이 높습니다 |
| 예 고 등 기 | 등기원인이 전혀 없는데도 소유권이전, 저당권설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄것을 소송으로 청구할 때 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다. 원고가 승소판결을 얻으면 판결에 저촉되는 등기는 모두 말소되기에 유의해야 합니다. |
| 가 등 기 | 가등기(매매예약형태로 잔금이 다 납부되지 않은 상태)에 의한 본등기(잔금 납부 후 권리를 가져와 등기)를 할 경우 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 본등기에 저촉되는 가등기 이후의 등기는 가등기에 의한 본등기가 진행될 때 다른 권리사항이 들어오더라도 그후의 권리자들은 이해관계 및 경합하는 내용이 없다면 모두 말소됩니다. |
3. 을구
소유권 이외의 권리(저당권, 전세권, 지역권, 지상권)에 대한 등기사항을 기재합니다.
을구에서 유의해야 할 사항
| 근저당권 | 근저당권의 채권 최고액 채무자가 현실로 부담한 채무가 아닌 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻입니다. 실제 채무는 그 최고액의 80%정도 되는 것이 일반적입니다. 채무자가 근저당채권을 변제하지 못할 시 경매에 넘어가게 됩니다. |
| 전세권 | 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간 내에는 전세권자를 나가세 할 수 없습니다. |
| 지상권,지역권 | 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다. 전세권,지상권,지역권 등은 저당권과는 달리 부동산의 일부분에도 성립가능하나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없습니다. |
오늘은 부동산등기부등본 보는 법에 대해 알아봤습니다. 토지이나 건물 매입시 또는 전세계약시 등기부등본은 꼭 확인하시고 피해보시는일 없길 바랍니다. 감사합니다.
2023.01.12 - [유용한정보] - 등기부등본 열람 및 발급 방법
등기부등본 열람 및 발급 방법
부동산 거래 시 반드시 확인해야 할 서류 중 하나가 등기부등본입니다. 중요한 정보들이 담겨있기 때문에 발급받아 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 등기부등본을 인터넷으로 쉽게 발급받을 수
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